Réforme DPE 2026 : 850 000 logements sortis des passoires sans travaux — qui gagne 17 %, qui perd ?

Ce qui s'est passé le 1er janvier 2026

Sans fanfare, sans débat public, le DPE a changé de méthode de calcul. Le coefficient qui transforme la consommation électrique réelle (kWh facturés) en consommation primaire (kWh « théoriques au compteur de la centrale ») est passé de 2,3 à 1,9.

Concrètement : si votre logement est chauffé à l'électricité, sa consommation primaire DPE baisse de 17 %d'un coup. Beaucoup de logements qui frôlaient la limite F/E ou G/F passent mécaniquement à la classe supérieure. Selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique en 6 mois.

Qui gagne 17 % sans rien faire

Les bénéficiaires sont identifiables : il faut être chauffé à l'électricité ET être proche d'une frontière de classe. Combinaison gagnante :

• Appartements en immeuble collectif, étages intermédiaires (faibles pertes par toiture et planchers bas)
• Convecteurs électriques de moins de 15 ans + ballon ECS classique
• Surface 30-60 m² (la méthode pénalise moins les petites surfaces qu'avant)
• Construits 1970-2000 (parc moyen, ni passoire absolue ni RT 2012)

En clair : les studios et T2 électriques en zone tendue urbaine, typiquement loués à des étudiants ou jeunes actifs. Pour leurs propriétaires, c'est une plus-value patrimoniale gratuite — la décote DPE G observée historiquement (jusqu'à 17 % vs équivalent classé D selon les notaires) s'efface.

Qui perd — la double peine des rénovateurs

La réforme crée un perdant relatif : les propriétaires qui ont investi réellement dans la rénovation énergétique entre 2022 et 2025, parfois 40 à 60 k€ de travaux pour passer leur bien de F à D. Ces biens se retrouvent en concurrence directe avec des logements identiques sur le papier, mais qui n'ont rien fait sinon attendre la réforme.

Trois conséquences observables :

1. Le retour sur investissement de la rénovation s'effondre. Si un D non-rénové vaut désormais autant qu'un D rénové, l'écart de prix devient nul ; l'investissement travaux n'est plus capitalisé à la revente.
2. Les biens chauffés au gaz ou fioul, eux, n'ont pas bougé. Le coefficient gaz reste à 1,0 (déjà normal). Conséquence : le différentiel de prix entre électrique et gaz s'est creusé en faveur de l'électrique — paradoxe environnemental.
3. Le signal aux acheteurs s'est brouillé. Le DPE n'est plus un indicateur stable : un E aujourd'hui n'a pas la même signification qu'un E d'il y a 2 ans.

Notre méthode : intégrer la nouvelle réalité DPE

Radar du Bien ingère la base DPE ADEME en continu. Concrètement :

C'est précisément le type d'information qu'aucune annonce immobilière ne fournit : « est-ce que ce bien aurait été passoire avant le 1er janvier 2026, et que dit le marché de cette classe énergétique précise dans ce quartier ? »

3 actions à faire si vous êtes propriétaire d'un bien électrique

1. Vérifier la date de votre DPE actuel. S'il est antérieur au 1er janvier 2026 et que vous êtes chauffé à l'électricité, vous êtes potentiellement re-classifiable.
2. Faire refaire un DPE (~150 € auprès d'un diagnostiqueur certifié). C'est le seul moyen d'obtenir la nouvelle classe officielle. Le résultat est valide 10 ans (sauf travaux majeurs).
3. Recalculer la valeur de marché avec la nouvelle classe. Un rapport Radar du Bien à 5 € vous donne la décote/surcote observée sur les comparables DVF de votre quartier, en intégrant la post-réforme.

3 actions à faire si vous êtes acheteur en 2026

1. Toujours exiger un DPE post-1er janvier 2026. Si le DPE annexé à l'annonce est antérieur, demandez sa réactualisation. Sinon vous achetez sur une fiche obsolète.
2. Ne pas considérer le DPE comme un veto absolu. Un E électrique aujourd'hui peut redevenir D dans 12 mois si le bailleur fait remplacer ses convecteurs par un radiateur à inertie (~3 000 €).
3. Ajuster la négociation. Si le vendeur a déjà bénéficié de la réforme (DPE F → E), la décote « passoire thermique » n'a plus à être appliquée. Sinon, elle reste partielle (8-12 % au lieu des 17 % historiques).

Et la suite ?

Un projet de loi porté par le gouvernement Lecornu vise à rouvrir la location des passoires thermiques sous condition d'engagement de travaux sur 3 à 5 ans. S'il est adopté, ce serait un second détricotage du calendrier originel de la loi Climat & Résilience 2021.

Notre lecture : la France a fait une promesse climatique ambitieuse en 2021 (suppression progressive des G en 2025, F en 2028, E en 2034) et passe désormais l'essentiel de son énergie politique à la relâcher. Pour l'acheteur rationnel, l'enjeu est de ne pas se faire surprendre par les détours réglementaires successifs — et de baser ses décisions sur des données objectives, pas sur la promesse politique du moment.

Sources et méthodologie

• Texte officiel : décret n° 2025-1393 du 30 décembre 2025 modifiant la méthode de calcul du DPE, publié au Journal Officiel
• Annonce gouvernementale : economie.gouv.fr — Un nouveau DPE au 1er janvier 2026
• Estimation des 850 000 logements reclassés : communications ANIL, ADEME et professionnels du diagnostic (publications janvier-juin 2026)
• Décote historique DPE G vs D (-17 %) : Observatoire des notaires (référence pré-réforme)
• Base DPE : ADEME DPE V2 logements existants (intègre les nouveaux DPE post-réforme)
• Marché : DVF Etalab (observations de décote DPE par profil énergétique)