En une phrase
Radar du Bien agrège quatre sources publiques officielles (DPE ADEME, Géorisques BRGM, DVF Etalab, INSEE) et calcule pour chaque adresse française un score 0-100 par dimension (énergie, climat, démographie, marché) plus un score global pondéré, dans une logique d'aide à la décision pour l'acheteur.
Les quatre dimensions et leurs sources
Énergie
On recherche le DPE le plus proche de l'adresse géocodée (rayon 50 m puis 200 m), avec un score de confiance combinant similarité du nom de rue et distance GPS. Score basé sur la classe (A=95, G=5), avec un malus de proximité réglementaire quand l'interdiction de location approche (G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Coût de rénovation estimé jusqu'à la classe D selon des fourchettes ADEME/OPEN/FFB.
Climat
On démarre à 100 et on retranche selon les aléas identifiés. Pénalités calibrées : RGA fort -25, inondation TRI -30, AZI -15, érosion littorale ≈ -35, sismique fort -18, radon fort -10. Pour éviter les doublons, un aléa structuré (ex : « Risque sismique modéré ») désactive l'entrée recensée correspondante (« Séisme — risque identifié sur la commune »). Couverture nationale métropole + DROM.
Démographie (v1 simplifiée)
Limite assumée : à ce stade, le score démographique est une heuristique taille + densité (50 % chaque). Les communes < 500 hab ou < 20 hab/km² descendent à 5/100, les grandes villes denses montent à 100/100. L'intégration de Filosofi (revenus médians), du recensement (évolution 20 ans) et de l'APL médecin DREES viendra en v1.1. Pour cette raison, ce sous-score a une « confiance » étiquetée medium, pas high.
Marché
Toutes les transactions « Vente » de type Maison ou Appartement, 5 ans glissants, agrégées par mutation (déduplication des lots). Tendance = CAGR sur la période disponible. Liquidité = nombre de mutations dans un rayon de 500 m. Outliers filtrés (prix/m² hors [200 € ; 30 000 €], très probablement terrains ou erreurs de saisie).
Score global pondéré
Quatre profils utilisateurs avec des pondérations différentes :
| Profil | Énergie | Climat | Démo | Marché |
|---|---|---|---|---|
| Par défaut | 25 % | 30 % | 20 % | 25 % |
| Résidence principale | 30 % | 30 % | 25 % | 15 % |
| Investisseur locatif | 20 % | 20 % | 25 % | 35 % |
| Conservateur patrimonial | 20 % | 40 % | 20 % | 20 % |
Si un sous-score est manquant (par exemple aucun DPE trouvé à proximité), son poids est redistribué proportionnellement sur les modules actifs — on ne triche pas en attribuant une note neutre arbitraire. Vous voyez explicitement les modules manquants.
Verdict final dérivé du score global : ACHETER si ≥ 75, NÉGOCIER entre 55 et 75 (avec une fourchette de décote indicative dérivée de l'écart au seuil), ÉVITER en dessous de 55.
Le dénicheur de zones décotées
Pour une commune donnée, nous calculons en plus :
- Top 20 ventes en décote : transactions DVF dont le prix/m² est sous la médiane locale. Ce sont des ventes passées, pas des annonces. Sert à repérer les rues à prospecter.
- Carte chaleur des micro-zones : agrégation par carreaux 200 m, médiane locale, comparaison à la médiane commune.
- Projection prix/m² à 5 ans : extrapolation du CAGR historique modulée par un signal démographique (+10 % modulateur pour les grandes villes denses, -25 % pour les communes < 500 hab). Fourchette de confiance ± 1,5 point de CAGR.
- Effet halo : comparaison du CAGR de la cible avec celui des 8 communes voisines (ou autres arrondissements pour Paris/Marseille/Lyon). Signal directionnel : « vague qui arrive » si voisines chaudes et cible froide, « décrochage » dans le cas inverse.
- Établissements scolaires : liste des écoles, collèges et lycées de la commune avec leur IPS (Indice de Position Sociale, dernière rentrée disponible).
Filtrage des ventes anormales
Une décote > 50 % par rapport à la médiane locale signale presque toujours une vente non-marché : vente judiciaire, succession, vente entre proches. Ces ventes existent dans DVF mais ne sont pas reproductibles pour un acheteur. Nous les flaggons automatiquement avec un badge ⚠️ et appliquons un malus de score de -30 points qui les déclasse hors du top 20. Vous restez avec des transactions représentatives du marché libre.
Limites assumées (à lire)
- Ce sont des indicateurs, pas un audit. Pour acheter un bien, allez le visiter, faites les diagnostics professionnels, consultez un notaire. Aucun outil automatisé ne remplace ça.
- Les biens listés ne sont pas à vendre. Les « ventes en décote » sont des transactions DVF historiques (5 dernières années). Elles servent à identifier des zones à prospecter, pas à acheter un bien précis.
- DVF a des biais. Données déclarées par les notaires, parfois avec erreurs de saisie. Pas de surface pour les ventes en lot, pas de précision sur l'état du bien (refait à neuf vs à rénover : on ne sait pas).
- Géorisques travaille à la commune ou à la parcelle selon les aléas. Un score TRI signifie que la commune est classée prioritaire, pas que votre adresse précise est dans la zone inondable. Vérifiez sur le portail Géorisques pour votre parcelle.
- La démographie est encore basique. Cf dimension Démographie ci-dessus.
- La projection à 5 ans est une extrapolation, pas une prédiction. Elle ne prend pas en compte les chocs macro-économiques, les changements réglementaires majeurs, ni les projets d'urbanisme spécifiques (qui viendront en version prospective).
Mise à jour des données
- DVF : Etalab publie trimestriellement, données consolidées à J+90 environ. Nous re-téléchargeons les CSV départementaux au premier accès d'une commune.
- DPE : ADEME data-fair, mise à jour quasi quotidienne. Nous interrogeons l'API à chaque analyse.
- Géorisques : API publique, mise à jour par le BRGM lors des révisions réglementaires (PPR, zonages sismiques, etc.).
- INSEE / geo.api.gouv.fr : populations issues du recensement millésimé.
- IPS Éducation Nationale : dataset annuel, dernière rentrée scolaire publiée disponible.
Pas de marge cachée, pas de conflit d'intérêt
Nous ne vendons pas de biens immobiliers, ne touchons aucune commission sur les transactions, ne sommes en partenariat avec aucun agent immobilier, courtier, ou foncière. Nos seules sources de revenus sont l'achat unitaire à 5 € (rapport d'adresse) ou 7 € (déblocage d'une commune) et, à terme, un abonnement mensuel pour les professionnels.
Contact, signaler une erreur
Un score qui vous paraît aberrant, une donnée incorrecte, une suggestion ? Écrivez-nous à contact@radardubien.fr. Toute correction documentée sera intégrée à la prochaine mise à jour.