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L'échéance qui change la donne
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 fixe un calendrier d'interdiction progressive de location pour les logements les plus énergivores :
- 1er janvier 2025 : interdiction pour les G (entrée en vigueur effective)
- 1er janvier 2028 : interdiction pour les F
- 1er janvier 2034 : interdiction pour les E
À 18 mois de l'échéance F, le SDES (Service des Données et Études Statistiques) estime à environ 600 000 le nombre de logements F encore dans le parc locatif privé. Chacun de ces logements représente une décision à prendre : rénover, vendre, ou perdre le droit de louer.
Important. L'interdiction frappe la nouvelle mise en location. Les baux en cours peuvent poursuivre, mais ne peuvent ni être renouvelés ni faire l'objet d'un nouveau bail si le logement reste classé F. Concrètement : si le locataire actuel part en 2029, le bien devient invendable au même prix locatif tant que la rénovation n'est pas faite.
Notre méthode : croiser 3 sources publiques en un verdict
C'est précisément le genre de question que Radar du Bien est conçu pour traiter. Pour n'importe quel bien en France, nous croisons :
Classe énergétique officielle, recherche dans un rayon de 50-200 m avec score de confiance.
5 ans de transactions notariées dans 500 m, médiane locale, comparables précis.
Démographie, dynamique locale, éligibilité aux aides à la rénovation calibrée sur les revenus médians.
De ces trois sources, nous tirons quatre informations qui font la différence avant signature :
- La classe DPE du bien (avec une mention si le DPE est antérieur à la révision juillet 2021, donc potentiellement sur-évalué dans l'ancienne méthode)
- Le coût estimé des travaux pour atteindre la classe D (chiffré, pas une fourchette indicative)
- La décote DVF déjà appliquée sur les biens F/G comparables vendus dans 500 m
- L'éligibilité aux aides 2026 (MaPrimeRénov, éco-PTZ, CEE) selon le profil et la zone
Où sont les F en France ?
La répartition n'est pas uniforme. Quelques constats issus du croisement DPE × DVF récent :
| Type de territoire | % locatif F | Décote vs D |
|---|---|---|
| Villes > 200 k hab | ~8 % | 5 à 12 % |
| Villes 50-200 k hab | ~12 % | 10 à 18 % |
| Villes moyennes < 50 k | ~18 % | 20 à 35 % |
| Rural | ~22 % | 25 à 40 % |
Concrètement, plus la commune est tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes...), plus la décote DPE est faible : le marché compense par d'autres critères. À l'inverse, dans les villes moyennes en repli démographique, la décote devient massive (20-40 %) — ce qui ouvre des opportunités d'investissement pour qui sait calculer le retour sur travaux.
Les 4 questions à se poser avant d'acheter un F en 2026
- Est-ce un investissement locatif ? Si oui, la fenêtre est très courte. Le bien doit pouvoir être rénové en classe D minimum d'ici 18 mois — et les artisans sont déjà saturés. Refuser sauf si la décote couvre largement les travaux.
- Est-ce une résidence principale ? L'échéance ne s'applique pas. Vous pouvez acheter et rénover à votre rythme. La décote DPE devient alors un vrai levier de négociation.
- Le DPE date d'avant juillet 2021 ? Méthode obsolète, souvent sur-classée F sur les petites surfaces. Possible re-classification à E ou D après un nouveau diagnostic. Exiger un DPE récent avant signature.
- Êtes-vous éligible MaPrimeRénov' ? Selon vos revenus et la zone, l'État peut financer 30 à 80 % des travaux. Faire la simulation officielle avant l'offre, pas après.
Sources et méthodologie
- DPE : ADEME DPE V2, logements existants depuis juillet 2021
- Parc locatif : SDES, parc locatif privé au 01/01/2024
- Calendrier réglementaire : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), art. 160
- Aides 2026 : France Rénov' (ANAH)
- Marché : DVF Etalab, transactions 2020-2025 agrégées DuckDB
Vérifier votre situation en 60 secondes
Que vous soyez propriétaire bailleur en réflexion ou acheteur devant un bien classé F, Radar du Bien vous donne en un rapport : la classe DPE officielle, le coût travaux chiffré, la décote DVF justifiée, et votre éligibilité aux aides 2026.
Édition #2 publiée le 13 juin 2026. Dossier du mois — angle actualité loi. Sources et méthodologie ci-dessus. Pour signaler une erreur factuelle ou suggérer un angle : contact@radardubien.fr.
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